משכנתה היא הלוואה שניתנת על ידי הבנקים (או גופים פיננסים אחרים המורשים) בתמורה לשעבוד של דירת המגורים הנרכשת או נכס המקרקעין שנמצא בבעלות נוטל ההלוואה.
משכון הנכס מאפשר לבנק להעמיד משכנתה בסכומים גבוהים, לטווח ארוך ובתנאי שוק טובים.

הבנק המלווה יבחן את התיק ע"פ הקריטריונים הבאים:

• מחיר הנכס – מחיר הדירה כרוך בהוצאות נוספות כגון: מע"מ, מס רכישה, הוצאות עו"ד, הצמדות למיניהן והוצאות אחרות בהתאם לסוג הרכישה (דמי תיווך, שדרוג מפרט טכני וכדומה)
• הון עצמי התחלתי – על פי הנחיות בנק ישראל, החל מנובמבר 2012 ניתן לקבל עד 75% מימון לרכישת דירה ראשונה, 70% מימון למשפרי דיור (רכישת דירה במקום זו הקיימת) ועד 50% מימון לרכישת דירה להשקעה או שעבוד נכס קיים לכל מטרה.
  דוגמא: עבור דירה שמחירה 2,000,000 ₪, ניתן לקבל את המימון המקסימלי הבא:
  רוכשי דירה יחידה – יוכלו לקבל עד 1,500,000 ₪ כמשכנתה, ויצטרכו לגייס כ 500,000 ₪ המהווים 25% ממחיר הדירה.
  באותו אופן, משפרי דיור יצטרכו לגייס 600,000 ₪ (30%) כדי לרכוש את אותה דירה, ולקחת משכנתה של 1,400,000 ₪.
  רוכשי דירה להשקעה יצטרכו כבר לגייס 1,000,000 ₪, המהווים 50% ממחיר הדירה.
• החזר חודשי למשכנתה –בתכנון פיננסי מוקדם יש לקחת בחשבון את ההתנהלות השוטפת של משק הבית. לרוב, מקובל להתחייב להחזר חודשי המהווה כ – 1/3 מההכנסה נטו לתא משפחתי.
• תכנון חיי משכנתה לטווח ארוך– בניית תמהיל משכנתה המאפשר סילוק מוקדם ללא עמלות פירעון, אפשרויות מחזור בתחנות יציאה אשר יכולות להשפיע על ההחזר החודשי ועל יתרת החוב, דבר אשר יחסוך לכם כסף בעתיד.

  יש לקחת בחשבון שינוי בהחזר החודשי בעקבות תנודות במדד, שינויי ריבית במשק והשפעת שינויים בשערי מט"ח.

שלב ראשון- התאמת משכנתה.
מומלץ לקבל ייעוץ אישי והכוונה מקצועית מיועץ כלכלי ומקצועי המתמחה במשכנתאות. בפגישה הראשונית ייבחנו נתונים אשר יעזרו בבניית התמהיל הנכון תוך בחינת היכולת הפיננסית, רמת הסיכון בעסקה, כושר ההחזר ועמידה בתשלומי המשכנתא העתידיים.
שלב שני- הצגת האפשרויות השונות וקבלת אישור עקרוני מהבנק.
יועץ המשכנתאות יציג בפניכם מספר תמהילי משכנתה כדאיים המצויים במערכת הבנקאית, ומאפשרים חסכון משמעותי בהחזר החודשי. תמהיל המשכנתה ייבנה בהתאם לצרכיכם ולמקורות הכנסה עתידיים דרך פיזור סיכונים ותכנון נכון של תיק המשכנתה.
לאחר ההחלטה על התמהיל המבוקש, יועץ המשכנתאות יקבל אישור עקרוני מהבנק.

שלב שלישי- ליווי אישי של הלקוח בכל שלב ושלב בלקיחת המשכנתה, לרבות קבלת הצעות רלוונטיות מהבנקים, ביטחונות ועד לחתימה על מסמכי המשכנתה בבנק וקבלת המשכנתה לחשבונכם או לחשבון המוכר, על פי העניין.

אפשרויות ומסלולי המשכנתה בבנקים מגוונים מאוד, ומקשים על ההשוואה בין החלופות השונות (או בשפה פשוטה, כמעט ואין השוואה בין "תפוחים לתפוחים…), למעט החלופות (נקראים "סלים אחידים) אותן חייב להציג הבנק בהתאם להנחיות בנק ישראל.
החלופות הרבות מאפשרות לבחור את המסלול הנכון ביותר ללווה, והוא לא תמיד מתבטא רק בהחזר החודשי…
להלן חלק עיקרי של ההלוואות המוצעות:
הלוואות צמודות מדד בהן תשלומי הקרן והריבית צמודים למדד המחירים לצרכן. 

• הלוואה צמודת מדד בריבית קבועה- הלוואה בה נשמרת ריבית קבועה לאורך חיי המשכנתה כאשר שיעור הריבית יקבע ביום ביצוע ההלוואה ולא ישתנה עד תום התקופה.
  יתרונות:
  – שיעור הריבית קבוע לכל תקופת ההלוואה
  – הריבית אינה מושפעת משינויי הריבית במשק
  חסרונות:
  – חשיפה לעמלת פירעון מוקדם במקרה בו הריבית תהיה נמוכה יותר מהריבית בה נלקחה המשכנתה במועד סילוק מוקדם.
  ירידה בריבית המשק לא תשפיע על ההחזר החודשי.
  קרן ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן, כך שבתקופות אינפלציה (עליית מחירים), יתרת הקרן עולה, ולעיתים יתרת החוב לבנק מחודש לחודש גדלה, למרות ששילמתם החזרים חודשיים כסידרם (שנת 2022 היא דוגמא טובה לכך).
• הלוואה צמודת מדד בריבית משתנה- הלוואה בה הריבית נקבעת לתקופה מסוימת בלבד (כל שנה, שנתיים, חמש או עשר שנים) כאשר השינוי ייעשה בתחנות יציאה שנקבעו במועד לקיחת המשכנתא על פי הנוסחא הידועה מראש.
  יתרונות:
  ניתן לעבור למסלולים אחרים או לפרוע במועדי שינוי הריבית ללא עמלת פירעון מוקדם
  חסרונות:
  – ההחזר החודשי יכול לעלות בעקבות שינוי הריבית בתחנות יציאה
  – רמת הסיכון במסלול זו גבוהה יותר בעקבות מספר רב של תחנות יציאה במהלך חיי המשכנתא.
  – קרן ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן.
  
  הלוואות לא צמודות מדד בהן תשלומי הקרן והריבית אינם צמודים למדד המחירים לצרכן.
  
• הלוואת פריים- הלוואה הנגזרת מריבית בנק ישראל המשתנה מדי חודש, בתוספת קבועה של 1.5%, ובמרווח אותו קובע הבנק.
  דוגמא (נכונה למרץ 2023)
  ריבית בנק ישראל: 4.25%
  ריבית הפריים: 5.75% (1.5% מעל ריבית בנק ישראל)
  הצעת הבנק: P-0.65% כלומר הריבית המחושבת תהיה 5.1%.
  יתרונות:
  
• ניתן לפרוע או לשינוי מסלול ללא עמלת פירעון מוקדם
• יתרת ההלוואה אינה צמודה למדד ולכן פוחתת החל מהתשלום חודשי הראשון
  חסרונות:
• כל שינוי בריבית בנק ישראל משפיע על ההחזר החודשי
  אי ודאות תמידית בהחזר החודשי
  
  
• הלוואה קבועה ולא צמודה– הלוואה בה הריבית קבועה לכל אורך חיי המשכנתה ואינה צמודה למדד המחירים לצרכן.
  יתרונות:
• החזר החודשי קבוע וידוע מראש לאורך כל חיי המשכנתה.
• ניתן לחשב במדויק מה יהיה סך ההחזרים על חשבון הקרן ועל חשבון הריבית.
• קרן ההלוואה יורדת בכל חודש.
  חסרונות:
• חשיפה לעמלת פירעון מוקדם במקרה בו הריבית תהיה נמוכה יותר מהריבית בה נלקחה המשכנתה במועד סילוק מוקדם.
• שיעור הריבית גבוה מממוצע הריביות הניתנות על ידי הבנקים, כיוון שהיא משקללת את האינפלציה הצפויה
  
  
• הלוואת צמודת מט"ח – הלוואה הצמודה לשער הדולר/יורו או מטבע זר אחר על בסיס הליבור ותדירות המקובלת של שינוי הריבית נקבע מראש בעת לקיחת ההלוואה כל 3 או 6 חודשים.
  יתרונות:
• מתאימה ללווים אשר הכנסותיהם הם במט"ח
• ניתן לפרוע או לשינוי מסלול ללא עמלת פירעון מוקדם
  חסרונות:
• שינוי החזר חודשי לפי שינוי שער החליפין
• שינוי בסיס ריבית ליבור בתדירות גבוהה
  

  קיימים מסלולי משכנתה נוספים הייחודיים לבנקים שונים אותם ניתן לקבל בייעוץ אישי של יועץ משכנתאות.

  לסיכום:
  בעת לקיחת משכנתה ובניית תמהיל נכון ואופטימאלי של המשכנתה בין אם מדובר ברכישת רכישת יד ראשונה או יד שנייה רצוי להיעזר בייעוץ מקצועי אשר יהיה בקיא ושולט בכל הקריטריונים לצורך קבלת המשכנתה המתאימה ביותר עבורכם.